Phân khúc bất động sản nào an toàn?

Đăng 17/05/2017 bởi Quản Lý

Các doanh nghiệp bất động sản đang tái cân bằng sản phẩm để giảm thiểu sự lệch pha cung cầu. 

Chuộng sản phẩm có vòng quay vốn nhanh. Đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tại Hội thảo Xu hướng chọn mua bất động sản năm 2017 mới đây. Sự điều chỉnh này, theo đại diện HoREA, cụ thể là các doanh nghiệp sẽ tập trung đầu tư sản phẩm được thị trường tiêu thụ nhanh, như nhà giá thấp, phù hợp túi tiền, đảm bảo về tính thanh khoản và giảm thiểu tối đa rủi ro.

Liên quan đến vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế dẫn giải, các số liệu về cung cầu của thị trường bất động sản TP.HCM trong quý I/2017 ở hầu hết các phân khúc đều giảm so với quý IV/2016. Cụ thể, nguồn cung căn hộ trong quý I đạt 7.100 căn, chỉ bằng 42% so với quý IV năm trước, chủ yếu ở phân khúc trung cấp, bình dân và tập trung ở khu tây, khu nam Thành phố.

Song song đó, tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý I chỉ bằng 43% so với quý IV/2016. Ở phân khúc nhà phố và biệt thự chỉ có 5 dự án mới trong khi cuối năm 2016 là 23. Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng, tâm lý của nhà đầu tư đang hướng về phân khúc đất nền vì nguồn cung có hạn nên đảm bảo sự an toàn của đồng vốn.

Diễn biến thực tế trên thị trường bất động sản TP.HCM từ đầu năm cho thấy, đất nền long thành nhà liền đất đang có chiều hướng "tăng nóng". Chiến lược phát triển bất động sản của một số doanh nghiệp trong năm nay lẫn những năm tiếp theo cho thấy đây là sản phẩm đảm bảo dòng tiền vào.

Tại đại hội cổ đông thường niên năm 2017 của Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House), ông Lê Chí Hiếu – Chủ tịch HĐQT cho biết, Thuduc House tiếp tục tìm kiếm quỹ đất phục vụ cho mục tiêu phát triển 10 năm tới, chủ yếu ở Hà Nội, TP.HCM và vùng lân cận. Song song đó là thoái vốn khỏi những dự án không hiệu quả ở các tỉnh để ưu tiên khu vực trọng điểm.

Về mặt sản phẩm, ưu tiên phân khúc nhà thấp tầng, đất nền ở những vùng giá đất còn rẻ để tạo nguồn thu nhanh. Tại nội thành TP.HCM và Hà Nội sẽ phát triển căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê để tạo nguồn thu lâu dài.

Cũng tại đại hội này, Thuduc House đã công bố khu đất 65ha tại thành phố Thủ Dầu Một mà Công ty vừa được tỉnh Bình Dương giao. Thông tin ban đầu cho thấy, khu đất nằm dọc sông Sài Gòn, sẽ xây dựng bến du thuyền (nối với bến Bạch Đằng, TP.HCM chỉ 30 phút di chuyển), khu thương mại, nhà liên kế, biệt thự vườn.

Trong khi đó, với Công ty CP Đầu tư Nam Long, khu Mizuki Park có quy mô trên 26ha ở Bình Chánh, TP.HCM sẽ trở thành một trong những công trình quan trọng của Nam Long giai đoạn 2017 – 2024. Bên cạnh hạng mục căn hộ, Công ty sẽ cung ứng 170 đất nền, nhà phố, biệt thự Valora. Được biết, vừa qua doanh nghiệp này cùng một đối tác Nhật Bản là Tập đoàn Nishi Nippon Railroad đã lập "kỷ lục" bán 97% trên 110 biệt thự Valora Kikyo (mức giá từ 7,5 tỷ đồng/căn, bao gồm VAT) chỉ trong một buổi sáng.

Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền cũng đã bán được 500 nhà phố, biệt thự trong năm 2016. Năm nay, doanh nghiệp này đặt mục tiêu bán 400 sản phẩm (bên cạnh 700 căn hộ), trong đó, hồi tháng 2 vừa rồi, 131 căn nhà liên kế thuộc Merita đã được tiêu thụ hết trong ngày mở bán.

Thông tin xây cầu Bình Khánh và sự xuất hiện của các tập đoàn lớn ở Cần Giờ cũng khiến giá đất gần đây tại Nhà Bè, Cần Giờ tăng. Ảnh: Hải Âu

Nói về cung cầu bất động sản, ông Đinh Thế Hiển dự báo, thị trường đất nền đang thu hút khách hàng nhưng cần quan tâm căn hộ chung cư vì mức giá rẻ hơn so với nhà liên kế, đất nền; phân khúc căn hộ phù hợp cho thuê sẽ sinh lời nhanh hơn.

Ở góc độ khác, ông Trần Khánh Quang – chuyên gia tư vấn bất động sản, TGĐ Công ty Tư vấn đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, năm 2017 là năm thị trường bất động sản "chuyển mình" theo chất hơn là lượng. Theo đó, sản phẩm chào bán sẽ ít hơn, căn hộ giá dưới 1,5 tỷ đồng vẫn là sự lựa chọn với tỷ trọng lớn, nhà phố 2 tỷ đồng vẫn hút khách, đầu tư đất nền khu tây và khu nam sẽ có lợi nhuận cao.

Ở phân khúc căn hộ, việc phân cấp giữa căn hộ giá thấp, trung và cao cấp sẽ rõ rệt hơn. Phân khúc căn hộ giá thấp vẫn tiếp tục dẫn đầu thị trường với mức giá 1,2 -1,5 tỷ đồng, chiếm 50% thị phần.

Phân khúc căn hộ trung cấp sẽ cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư, giá 1,5 – 3 tỷ đồng, chiếm 30% thị phần, phân khúc căn hộ cao cấp xuất hiện nhiều hơn và cũng được thị trường chấp nhận với mức giá 3 – 5 tỷ đồng, chiếm 17% thị phần.

Trong khi đó, năm nay sẽ là thời điểm bùng phát căn hộ siêu sang tọa lạc tại những vị trí trung tâm thành phố và khu vực Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm, chiếm 3% thị phần.

Cùng với việc chọn sản phẩm phù hợp, tín dụng bất động sản cũng là mối bận tâm của nhà phát triển lẫn người mua. Ông Trần Khánh Quang cho rằng, tín dụng ngân hàng là yếu tố cần thiết trong việc kéo thị trường đi lên. Theo nhận định chung, lãi suất cho vay có xu hướng tăng trong năm 2017 từ 0,5 – 1,5%.

Dù có hạn chế cho vay bất động sản nhưng thực tế thì không tác động nhiều đối với các chủ đầu tư lớn, các dự án liên quan đến quyền lợi của ngân hàng. Nếu lãi suất cho vay tăng trên 3% hoặc tăng trưởng tín dụng giảm còn 12% thì mới ảnh hưởng mạnh đến bất động sản. Và năm 2017 tín dụng chỉ kìm hãm một phần sự tăng giá bất động sản nhằm định hướng phát triển ổn định.

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch, vấn đề còn nằm ở pháp lý. Theo chia sẻ của một số chủ đầu tư, dưới "sức nóng" của thị trường bất động sản hiện nay tại một số khu vực, đặc biệt là những điểm có thông tin về quy hoạch hạ tầng, có sự dịch chuyển của dòng đầu tư mới đã khiến các doanh nghiệp uy tín e ngại.

Cụ thể, nếu đầu tư bài bản, doanh nghiệp mất vài năm để hoàn thiện khâu giải phóng mặt bằng, các thủ tục pháp lý, hạ tầng, trong khi đó, một số doanh nghiệp "tay mơ" chỉ mất vài tháng là tung sản phẩm ra thị trường, dù giá bán rẻ hơn từ 3 – 5, thậm chí là 10 triệu đồng/m2 nhưng nguồn lợi thu về lại cao hơn vì không mất chi phí đầu tư lẫn chi phí cơ hội, nhưng hậu quả là khách hàng "lãnh đủ" vì không thể tiến hành các thủ tục chứng minh quyền sở hữu.

Thực tế này đã xảy ra trong thời gian gần đây khi các thông tin không chính thức liên quan đến Bình Chánh, Nhà Bè lên quận. Thậm chí, theo chia sẻ của giám đốc một công ty môi giới bất động sản, đã bắt đầu xuất hiện tình trạng những khu đất cách TP.HCM 40 – 50km, hạ tầng kết nối chưa hoàn thiện, xung quanh là "đồng không mông quạnh" nhưng vì thông tin vô thưởng vô phạt kiểu "có tập đoàn lớn về đầu tư" đã khiến giá tăng lên 6 – 7 triệu đồng/m2, cao hơn giá trị thực từ 2 – 3 lần.

"Nếu không tỉnh táo, người mua rất dễ rơi vào tình trạng "tiền mất tật mang" như thời điểm thị trường bất động sản bị bong bóng, rồi sau đó rơi vào trầm lắng như 2008 – 2013", vị giám đốc này nhận định.

Theo Doanhnhansaigon